2°) Qu’est ce que la location meublée – Régime fiscal Non-professionnel (LMNP)?

BIENS CONCERNÉS

Les logements meublés de types résidences de tourisme, résidences pour étudiants, ou résidences destinées aux personnes âgées ou non dépendantes (Ehpad) les logements usuels destinée à l’habitation, principale ou non.

PROCESSUS

Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont imposés dans une catégorie spécifique TVA récupérable (LMP, LMNP) sous-catégorie des BIC.

Nota Béné:

Location meublée et cotisations sociales : les professionnels et les saisonniers cotisent ! (projet loi de financement de la sécurité sociale pour 2021)

Dernière mise à jour le 01 octobre 2020

Le législateur prévoit de clarifier les choses au niveau social.

1. Ce qu’il faut retenir:

Depuis 2009, un loueur meublé était considéré comme professionnel fiscalement s’il remplissait les 3 conditions cumulatives prévues aujourd’hui à l’article 155, IV, 2 du CGI :

être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) (art. 155, IV, 2, 1° du CGI)
percevoir des recettes de locations meublées supérieures à 23 000 € (art. 155, IV, 2, 2° du CGI),

ces recettes devaient être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (art. 155, IV, 2, 3° du CGI).

Le 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a jugé inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS. La loi de finances pour 2020 a entériné cette suppression, cependant deux incertitudes demeurent aujourd’hui :

au niveau fiscal, à partir de quelle date cette suppression est entrée en vigueur : dès 2018, date de la décision du Conseil constitutionnel (or le conseil a rendu une décision concernant l’article 151 septies du CGI et non l’article 155, IV, 2 du CGI) ou à compter du 1er janvier 2020 (date de la modification de l’article 155, IV, du CGI) ?

au niveau social, l’article L611-1 du code de la sécurité sociale renvoie actuellement toujours à la condition d’inscription au RCS (art. 155, IV, 2, 1° du CGI) : faut-il considérer qu’il s’agit toujours d’un critère d’assujettissement aux cotisations sociales (malgré sa suppression au niveau fiscal) ?

Sur cette deuxième question, le projet de loi de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 prévoit de supprimer ce renvoi et donc de supprimer la condition d’inscription au RCS comme un critère d’affiliation aux cotisations sociales.

Article 14 de l’avant-projet de loi financement de la sécurité sociale pour 2021 C. ss art. L 611-1, 6°

2. Conséquences pratiques:

2.1. Suite à la nouvelle rédaction du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021

Selon le texte qui sera présenté au vote, seraient soumis aux cotisations sociales 2 types de loueurs :

les loueurs ayant le statut professionnel (LMP) au sens fiscal (art. 155, IV, 2 du CGI) c’est-à-dire remplissant 2 conditions : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal,

les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes (art. 155, IV, 2, 2° du CGI)

Avis FIdroit :

Cette modification est donc bienvenue puisqu’elle met fin à une incertitude créée par la loi de finances pour 2020 et maintient les 2 catégories de loueurs soumis aux cotisations sociales depuis 2017 : c’est-à-dire les LMP et les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes.

Cependant, notons que les LMP de 2017 ne sont pas ceux de 2020 ; en effet en 2017, étaient LMP les loueurs dont les recettes sont supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal ET qui étaient inscrits au RCS. Désormais (et depuis le 1er janvier 2020), les LMP sont ceux dont les recettes sont supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal : il n’est plus possible de choisir entre le statut de LMP et de LMNP ni fiscalement ni socialement à l’avenir.

Ainsi, ceux qui sont passés automatiquement de LMNP à LMP fiscalement (ceux dont les recettes sont supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal) vont bientôt devenir cotisables (en lieu et place des prélèvements sociaux à 17,2 %).
Voir notre question / réponse : Quelles sont les conséquences de la suppression de l’inscription au RCS ?)

L’article 14 de l’avant projet n’indique pas la date d’entrée en vigueur du texte (vraisemblablement au 1er janvier 2020, compte tenu de la petite rétroactivité) : un décret devrait préciser les modalités d’application.

On rappellera que les loueurs saisonniers peuvent éviter l’affiliation au régime social des indépendants s’ils réalisent entre 23 000 € et 85 800 € et qu’ils optent pour l’affiliation au régime général.

Pour en savoir plus sur cette option, voir notre Doc Expert : Aspects sociaux § 1.1.1.2. Cas particulier : Droit d’option pour le régime général (location saisonnière uniquement)

2.2. Actuellement:

Compte tenu de la rédaction de l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale actuellement en vigueur (et du renvoi au 1°, 2, IV de l’article 155 du CGI abrogé depuis le 1er janvier 2020), on peut retenir 3 interprétations possibles :

Si l’on retient l’interprétation la plus favorable, seuls les loueurs qui réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes au titre de la location saisonnière seraient soumis aux cotisations sociales.
Ainsi, les LMP réalisant de la location à titre de résidence principale ne seraient plus cotisables sur les résultats (et ne valideraient donc plus de trimestres au titre de la location meublée), cependant en cas de cession, ils resteraient soumis aux cotisations sociales sur la plus-value court terme.

Une seconde interprétation, moins avantageuse pour les loueurs, conduirait à soumettre aux cotisations sociales tous les loueurs en meublé réalisant plus de 23 000 € de recettes :

  • qu’ils soient inscrits au RCS ou non,
  • qu’ils réalisent de la location saisonnière ou à titre de résidence principale (ce qui rendrait cotisable les LMNP qui réalisent de la location meublée à titre de résidence principale pour plus de 23000€)
  • que les recettes de location meublée représentent ou non plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IR.

Cette interprétation rendrait cotisable les LMNP réalisant de la location à titre de résidence principale pour plus de 23 000 €. Pour ces loueurs, la solution serait de passer sous le seuil des 23 000 € pour sortir du cadre des cotisations sociales.

Une troisième hypothèse serait de considérer que le législateur souhaite maintenir les conditions d’affiliation en vigueur depuis 2017 c’est-à-dire :

  • les LMP,
  • et les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes.